อยากสอบถามสถาปานิกค่ะ

[MisscherrY]

สวัสดีค่าคุณ Gamy

คืองี้ค่ะ ก่อนอื่นต้องขอทราบความต้องการพื้นที่ใช้สอยอ่ะค่ะ ว่าโกดังต้องการพื้นที่ใช้สอยกี่ ตร.ม. โดยเฉพาะบ้าน ถ้าต้องการแบบโปร่งๆแบบโมเดริ์น ดูมินิมอล ก็อาจใช้กระจก ก็จะได้บ้านแบบโปร่งๆอ่ะค่ะ ถ้าใช้กระจกเยอะ ราคาก็สูงตามไปด้วย ยิ่งถ้าเป็นกระจกเปลือยเลย ลำพังกระจกก็แพง ฟิตติ้งตัวจับกระจกก็แพง ราคาต่อ ตร.ม. ก็สูงตามไป แต่ถ้าไม่เอากระจก อยากได้แบบ ไทยโมเดริ์น ก็ใช้บานเฟี๊ยม เปิดสุดผนังไรงี้ก็ประหยัดงบดีค่ะ ราคาขึ้นอยู่กับพื้นที่ กับ วัสดุที่เลือกใช้อ่ะค่ะ ต้องลองดูให้เค้าตีราคามา แล้วก็คุยกับเค้าดูว่างบเราจำกัดเท่านี้ทำไรได้บ้าง เพิ่มอะไร ตัดอะไรได้บ้างประมาณนี้ค่า รายระเอียดมันเยอะ ถ้ามีไรให้ช่วย ก็ลอง Pm มาได้ค่า

ปล. โกดังอ่ะจะตกตร.ม.ละประมาณสองหมื่น เพราะจะแพงพื้นเพราะโหลดมันเยอะ ค่าเข็ม ฐานรากต่างๆ ต้องหนักๆแน่นๆอ่ะค่ะ ส่วนบ้าน แบบธรรมดาเลยนะค๊ะเฉพาะโครงสร้างตร.ม. ละ ประมาณ 12000 นี่คือแบบธรรมดาบ้านจัดสรรทั่วไปเลยนะค๊ะ โครงสร้างล้วนๆ ไม่รวมฟินนิชชิ่งเลย

[MisscherrY]

ส่วนเรื่อง ตึกแถว ถ้าแค่กั้นผนังเพิ่มก็ไม่แพงหรอกค่ะ กั้นผนัง ทำสี แต่ถ้าจะเอาให้มีห้องน้ำในตัวด้วยก็อาจจุกจิกหน่อย เพราะต้องเย๊กพื้น แล้วเทพื้นใหม่ แล้วที่สำคัญ ต้องระวังเรื่องโครงสร้างเดิมด้วยค่ะ ว่าโครงสร้างเดิมสามารถรับได้หรือไม่ ถ้าแค่ทำภายใน ไม่ได้ต่อเติมภายนอกก็คงไม่มีปัญหาอะไร แต่ถ้าต่อเติมภายนอกด้วย อันนี้แนะนำให้ปรึกษาวิศวกรด้วยนะค๊ะ เพื่อความปลอดภัยจ้า

[dek_aus]

เรียนเชิญพี่โก้ cocoa เลยค้าบ

[baglover]

เคยทำงานด้านอสังหาโครงการค่ะ ทำการตลาด พอรู้จักและแนะนำสถาปนิกดีๆให้ได้ แต่ไม่อยากเอาลงกลัวเป็นการโฆษณาให้ ถ้าสนใจ PM ถามได้ค่ะ

[cocoa]

มาตามกลิ่นธูปน้องนพ เย้ยยยย ยังไม่ตาย


ตอบทีละข้อนะคะ เรื่องบ้านก่อน

1. 4 ไร่ ใส่บ้านกับโกดัง ถามว่าพอมั้ย ขึ้นกับว่า
ต้องการโกดังขนาดเท่าไหร่ ต้องการบ้านขนาดเท่าไหร่ การใช้สอยปกติเป็นยังงัย ต้องมีการกั้นเขตระหว่างบ้านกับโกดังมั้ย ใครเป็นผู้ใช้ ที่สำคัญมากๆ มีการใช้รถขนาดใหญ่เช่นสิบล้อ เข้ามาขนถ่ายของหรือเปล่า เพราะบางที ถนนตรงที่อาจจะไม่เอื้อต่อการใช้งาน รวมถึงการต้องคำนวนวงเลี้ยวรถภายในพื้นที่ ตรงนี้ จะทำให้มีการเสียพื้นที่เพื่อไปทำ circulation พอสมควรค่ะ คิดง่ายๆ 4 ไร่ สำหรับการใช้งานปกติ ให้คูณ 0.7 ที่เหลือเป็นพื้นที่สีเขียว พื้นที่โล่ง พื้นที่ circulation ค่ะ

2. 4 ไร่ จะมีโกดังในพื้นที่
ถ้าอยู่ในเมือง อย่าลืมเช็ค zoning ว่า ณ ที่นั้น เป็นโกดังได้มั้ย การใช้งานถูกต้องหรือเปล่า เพราะถ้าสร้างไปแล้ว แล้วไม่สามารถใช้ได้ มีคนแจ้ง อาจจะต้องถูกระงับการใช้งานได้ ทำให้เสียตังค์ฟรีจ้า

3. ถ้าข้อ 1 ข้อ 2 ผ่านแล้ว แบบบ้าน เป็นโมเดิร์นประหยัดกว่ามั้ย
บ้านแบบโมเดิร์นจะออกแนวประหยัดกว่า เพราะสโลแกนของ modern คือ form follow function และ less is more เมื่อคิดโดยง่ายก็ทำให้น่าจะประหยัดกว่า เพราะหมายความว่านอกจากโครงสร้างที่จำเป็นแล้ว บ้านแทบไม่มีอะไรเลย แต่โดยส่วนตัวแล้ว คิดว่าน้อยคนที่จะสามารถอาศัยอยู่ในบ้านที่เป็น modern จริงๆ ได้ เพราะมันจะแห้งมาก อยู่แล้วเหมือนอยู่ในโชว์รูม การจะประหยัดการก่อสร้างนั้น ควรจะรู้ความต้องการของตัวเองอย่างชัดเจนก่อน และอธิบายให้ผู้ออกแบบเข้าใจถึงความต้องการนั้นๆ รวมทั้งงบประมาณด้วย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการต้องมาเก็บมาแก้งานซึ่งนอกจากจะทำให้ล่าช้าแล้ว บางทีคุณภาพ กับราคาก็ไม่ได้เป็นไปตามต้องการอีกต่างหาก

น้องลองนั่ง list กับที่บ้านดูว่าต้องการอะไรบ้าง สิ่งไหนเป็นสิ่งสำคัญ สิ่งไหนไม่สำคัญ บางบ้านให้ความสำคัญกับห้องน้ำ ห้องอื่นง่อยได้ ห้องน้ำชั้นพระนางคลีโอพัตราต้องอาย หรือบางบ้านเน้นบันเทิง ห้องนอนเอาไว้ซุก แต่โฮมเทียร์เตอร์ชั้นต้องเหนือว่า SF อะไรแบบนี้อ่ะค่ะ บางบ้านอาจจะขอโล่งๆ ไม่เก็บอะไรเลย เพราะไม่ชอบเก็บ ในขณะที่บางบ้านอาจจะต้องขอห้องเยอะๆ เป็นบ้าสมบัติ บ้าน 1 แบบ ไม่ใช่จะเหมาะกับการอยู่อาศัยของทุกคนค่ะ เพราะฉะนั้น พี่แนะนำว่าน้องไม่ควรเอาแบบบ้าน มาเป็นตัวแปรว่าจะทำให้ค่าก่อสร้างลดลง แต่ควรเอาโจทย์ของการอยู่ในแบบของน้อง ไปให้ผู้ออกแบบ และบอกว่าตัวแปรคืองบประมาณจำกัด ตรงนั้น น่าจะตรงใจกว่าค่ะ

ลองอ่านกระทู้นี้นะคะ สำหรับคนที่จะสร้างบ้านค่ะ
จะเห็นว่า ข้อแนะนำของแต่ละท่านไม่เหมือนกัน เพราะแต่ละบ้านมีการใช้งานที่ต่างกัน
ที่บ้านรุ่นพี่ มีบันไดอยู่อันนึง สร้างไว้สูงมาก เพราะพอดีผู้ออกแบบเป็นคนตัวใหญ่
แต่ที่บ้านรุ่นพี่ทุกคนเป็นไซส์มินิ ทุกครั้งที่ขึ้นบันได จะรำลึกถึงคุณงามความดีของผู้ออกแบบทุกครั้ง
พี่ว่า ทั้งเจ้าของบ้าน ทั้งผู้ออกแบบ คงไม่อยากร่วมสรรเสิญกับมากจนเกินไปนะคะ 55
http://www.pantip.com/cafe/home/topic/R7644399/R7644399.html
http://www.pantip.com/cafe/home/topic/R7648255/R7648255.html

ตัวอย่างบ้านโมเดิร์น (พอดีมีคนเคยถาม เอากระทู้เก่ามาเล่าใหม่อีกแล้ว ฮ่าๆ)
http://www.pantip.com/cafe/home/topic/R7563219/R7563219.html


4. ราคาค่าก่อสร้างบ้าน
ด้วยว่าพี่ไม่ทราบพื้นที่บ้าน รวมถึงรูปแบบการใช้งานของบ้าน พี่ไม่สามารถบอกได้ว่า 10 ล้านแพง 4 ล้านถูก 6 ล้านสมราคา เพราะบางครั้ง มันอาจจะมีอะไรหลายๆ อย่างที่มีผลต่อราคา เช่นบ้านเพื่อนพี่ สองชั้น พื้นที่ 200 ตร.ม. 10 ล้าน หลายๆ คนคงว่าบ้านบ้าอะไรแพง แต่สิ่งที่ซ่อนอยู่คือว่า ที่บ้านมีคุณย่าแก่อยู่ในบ้าน ลูกหลานไม่อยากจำกัดการใช้พื้นที่บ้านของคุณย่าให้อยู่แต่ชั้นล่าง จึงสร้าง lift ใช่ค่ะ lift หลายๆ คนไม่คิดหรอกว่าบ้านสองชั้นจะมี lift hydrolic อย่างดี สำหรับการขึ้นลงของคุณย่า เพราะฉะนั้น ตรงจุดนี้น้องต้องพิจารณาดูนะคะว่าที่บ้านจะมีอะไรพิเศษๆ แบบนี้หรือเปล่า ถ้าเป็นบ้านธรรมดา ไม่เกินสองชั้น น้องสามารถกะคร่าวๆ ได้ที่ตร. ม. ละ 15000 - 20000 สำหรับตัวบ้าน ไม่รวมตกแต่งภายในนะคะ บอกอีกทีอันนี้คร่าวๆ นะคะ จะได้ประเมินราคาถูก

อีกอย่าง การจะได้บ้านดีและถูก ขึ้นกับบุคลากรและความรู้ในด้านวัสดุและการก่อสร้างอ่ะค่ะ พูดง่ายๆ ถ้าเราไม่รู้อะไรเลย และได้คนไม่ดี โอกาสกลายเป็นหมูก็จะสูง แต่ถ้าเราได้คนดี และเรามีความรู้พอประมาณ ก็จะช่วยได้ค่ะ เพราะการตัดสินใจตั้งแต่โครงสร้าง จนถึงการเลือกกระเบื้อง ถ้าทำได้ดี จะได้ของดีราคาถูกค่ะ แต่ถ้าเจอคนฉวยโอกาส เราจะได้บ้านราคาถูกที่อยู่ไม่ได้ เพราะไม่รู้มันจะพัง รั่ว ซึม ตรงไหนเมื่อไหร่ค่ะ ในทางกลับการ การที่บ้านเราแพงก็ไม่ได้รับประกันว่าเราจะได้ของดีเสมอไป เพราะฉะนั้น ตรงนี้ ความน่าเชื่อถือสำคัญ และรายละเอียดสำคัญค่ะ ถ้าผู้ออกแบบ และผู้รับเหมา สามารถทำใบแจงได้อย่างละเอียดว่าทำอะไรใช้ของอะไร spec อะไร ส่วนตัว โก้ว่าน่าเชื่อถือระดับนึงค่ะ เพราะมันลำบากที่จะทำแบบนั้น และอีกอย่าง ถ้าเค้าอยากแอบหมกเม็ด เค้าจะไม่ทำให้ค่ะ เพราะถ้าตรวจเจอมันจะเป็นหลักฐาน

ตัวอย่างบ้านที่ไม่ได้มาตรฐานค่ะ
http://www.pantip.com/cafe/home/topic/R7666765/R7666765.html


ปล. ตอนนี้เหล็กถูกนะคะ เห็นสร้างบ้านโครงเหล็กกันเต็มเลย ^^



ต่อมาเรื่องห้องแถวนะคะ

1. จะเปลี่ยนตึกแถวเป็นอพาร์ทเม้นท์
อันนี้สำคัญมากนะคะ เช็คแบบก่อสร้างเดิม หรือเรียกวิศวกรเข้ามาตรวจสอบก่อนว่า โครงสร้างอาคารเดิมสามารถรับน้ำหนักเพิ่มเติมได้หรือไม่ และอีกอย่าง ถ้าน้องจะแยกห้อง เป็นอพาร์ทเม้นท์ แต่ละห้องจะมีห้องน้ำในตัวหรือไม่ ถ้ามีเรื่องใหญ่เลยค่ะ เพราะต้องเดินงานระบบใหม่ทั้งอาคาร ต้องมีการเจาะพื้น ทำท่อน้ำ ตรงนี้ ต้องเช็คพื้นด้วยว่า เป็นพื้นประเภทใด เพราะการเจาะพื้นผิดประเภท และเจาะผิดวิธี อาจทำให้พื้นทั้งหมดถล่มได้ค่ะ ประหยัดค่าของประหยัดได้ แต่อย่าประหยัดค่าความปลอดภัยนะคะ

2. วงเงิน
ตรงนี้เหมือนทำบ้านค่ะ น้องต้องคิดก่อนว่าจะทำอพาร์ทเม้นพร้อมอยู่ หรือให้ห้องเปล่า จะให้ของแค่ไหน ระดับไหน กะว่าจะให้ใครเช่า ใครเป็นกลุ่มลูกค้า และค่าเช่าน่าจะประมาณเท่าไหร่ เมื่อได้ตรงนั้น น้องก็จะทราบว่าน้องควรทำโครงการแบบไหน ราคาเท่าไหร่ค่ะ

3. ถ้าจะมีการเปลี่ยนรูปแบบด้านหน้าห้องแถวใหม่
ต้องมีวิศวกรคำนวนแบบ และยื่นขออนุญาตอย่างเป็นทางการนะคะ

4. การเปลี่ยนแปลงการใช้งาน
อพาร์ทเม้นท์ถือเป็นอาคารสาธารณะ ต้องดูจำนวนห้อง และจำนวนที่จอดรถที่สอดคล้องกัน ผู้ออกแบบควรเช็คกฎเทศบัญญัติการข้อกำหนดการก่อสร้างและการใช้งานของอาคารก่อนสรุปแบบค่ะ และถ้าจำไม่ผิด ต้องยื่นขออนุญาตเปลี่ยนการใช้งานด้วยค่ะ (อันนี้ไม่แน่ใจนะคะ)


มีอะไรให้ช่วยได้เพิ่มเติมบอกได้ค่ะ ^^



ปล. ธูปอาจจะเรียกโก้ไม่ค่อยได้ผล pm น่าจะได้ผลดีกว่านะคะ ใช่มั้ยน้องนพพพพพพพพพพพ 5 5 5

[pribpundao]

เห็นข้อมูลของคุณโก้แล้วขอคารวะค่ะ
ชัดเจน เห็นภาพ มีประโยชน์ แล้วก็ใช้ได้จริง

ขอบคุณค่ะ แบบว่ากำลังหาข้อมูลเกี่ยวกับบ้านพอดีเลย

[gamy]

ขอบคุณทุกๆคำตอบนะคะ หนูจะเอาไปอธิบายให้ป๊าฟัง ขอบคุณมากๆค่ะ